SCPI (société civile de placement Immobilier)

Connaissez vous le vieil adage «  les arbres ne montent pas jusqu’au ciel » ? Cette assertion pleine de sagesse ne semble pourtant pas  d’actualité dans l’immobilier. En effet, depuis plus d’un siècle, et malgré quelques soubresauts au début des années 90, le secteur affiche une santé insolente.

 

Profitant de cette météo clémente , les S.C.P.I ( société civiles de placement immobilier) ont su tirer leur épingle du jeu en permettant aux investisseurs  d’acquérir de l’immobilier sans, pour autant, détenir en direct un appartement ou une maison. Ce  véhicule d’investissement permet donc à son « heureux » détenteur, d’acquérir des parts d’immobilier de manière dématérialisée.

 

Acquérir des parts d’immobilier

 
Les SCPI,  parfois appelées sous le sobriquet de « pierre-papier » se sont considérablement développées depuis une vingtaine d’années.  Il aura donc fallu quelques décennies pour qu’elles trouvent enfin grâce aux yeux des investisseurs les plus rétifs ; plus attachés, au départ, à l’investissement en direct, gage de visibilité et répondant au désir inconscient de posséder quelque chose de palpable.

 

Ainsi, Les SCPI ont peu à peu pris toute leur place dans la construction d’un patrimoine pérenne et diversifié. En effet il ne faut pas oublier que malgré leur aspect, de prime abord dématérialisé , leur sous-jacent reste indubitablement de l’immobilier  réel .

 

Les SCPI, pour qui ?

 

Il n'y a pas un profil type pour investir dans les SCPI. En effet, ces véhicules d’investissement permettent à partir de quelques milliers d’euros de se constituer un patrimoine immobilier idéal pour préparer sa retraite ! Dès lors, cet investissement concerne aussi bien le jeune salarié soucieux de compenser la déréliction du système de retraire comme l’investisseur chevronné qui souhaite déléguer un patrimoine locatif après des années de labeur.

 

Principe des SCPI

Les SCPI sont un placement collectif permettant d'acquérir des biens immobiliers via une société de gestion agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF). Souscrire des parts de SCPI signifie ,  en somme, l’ opportunité de  réaliser des placements dans divers immeubles de taille généralement conséquente et de nature différente.

 

Selon la stratégie d'investissement de la société de gestion , les SCPI sont composées de  bureaux, de commerces, de logements, de locaux de logistique ou d'actifs encore plus spécialisés . Dès lors, votre patrimoine se trouve largement diversifié et permet un effet d’amortissement lors d’un « coup de tabac » éventuel sur l’un des secteurs cités en supra.

 

Ainsi, L’ investisseur  peut investir  dans une ou plusieurs parts, et devient de facto copropriétaire d'un ensemble   immobilier pluriel.  Un peu à l’image d’un détenteur d’actions en bourse…

 

Les SCPI, un placement solide

 

Depuis de nombreuses années les SCPI ont montré une forte résilience , notamment en 2010 pendant la crise financière. Leur rendement n’a été que peu impacté malgré les fortes turbulences générées par la crise des « subprimes ». La remarquable stabilité de leur rendement locatif a donc suscité un réel engouement sur cette classes d ‘actifs.

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Les grandes familles de SCPI

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Une SCPI à capital fixe  a , comme son nom l’indique, un capital plafond. Pour atteindre cet objectif, la SCPI procède à des augmentations de capital successives. Montants et volumes sont, dès lors, fixés par la société . Dès que le  plafond est atteint, le capital de la SCPI restera fixe sans possibilité pour la société de gestion d’émettre de nouvelles parts.

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A contrario la SCPI à capital variable peut, à tout moment, réaliser une émission de parts . La variation du capital reste plafonnée par un minima et un plafond fixé par la société de gestion.

Ces SCPI sont beaucoup plus liquides et permettent à l’investisseur de  mesurer plus finement la valeurs des parts au fil de l‘eau.

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Des SCPI pour des objectifs précis

Investir en SCPI signifie donc de bien définir ses objectifs patrimoniaux.

Si vos impératifs sont de réduire votre pression fiscale, il faudra sans doute opter pour les SCPI dites « fiscales ». Toutefois, si vous souhaitez bâtir un patrimoine et percevoir des revenus immédiats ou futurs, il faudra se tourner vers les SCPI de rendement, véritables stars des années 2020.

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Les SCPI fiscales  visent à créer un avantage fiscal qui peut avoir pour objectif de réduire  le montant des impôts à payer ou de baisser mécaniquement ses   revenus fonciers. L'objectif, ici, sera  de déduire un maximum de frais pour réduire l’un des points évoqués en supra.

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Les SCPI de rendement sont proposées et commercialisées par des sociétés de gestion, qui acquièrent  des biens professionnels pour les louer. Les détenteurs de parts de SCPI de rendement perçoivent alors des revenus réguliers issus des loyers perçus, proportionnellement aux nombre de parts détenues dans la société civile de placement immobilier.

Vous l’avez compris, en fonction de vos objectifs il faudra s’orienter soit vers les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales, si vous  souhaitez adoucir  votre feuille d'impôt.

Par ailleurs les manières d’acquérir ces parts sont multiples. En effet celles ci peuvent s’acquérir  à crédit ou cash, par versements programmés, ou par démembrement de propriété.

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Avant d’investir:

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Avant d'acheter des parts de SCPI, il est utile de se renseigner sur la zone géographique et la typologie des biens détenus ( bureaux, commerce, etc) . De même votre culture personnelle et votre sage intuition vous permettront de séparer le bon grain de l’ivraie. Ces paramétrés subjectifs vous orienterons peut être vers les SCPI de santé compte tenu des chiffres favorables de l’INSEE dans les prochaines années sur le « Silver age ». A ce stade l’avis de votre conseiller en gestion de patrimoine s’avérera très utile.

Selon l’adage populaire qui dit de ne pas tout « mettre ses œufs dans le même panier » , Une diversification idoine vous permettra de mutualiser le risque, en évitant une surexposition  à un marché en particulier. En effet, à l’heure du coronavirus, il est peut être plus opportun de se reporter vers le secteur de santé que vers l’immobilier parisien...

 

Les avantages des SCPI

 

 

Rentabilité

 

Le rendement des SCPI ne se dément pas , malgré les nuages qui s’amoncellent sur l’économie mondiale. Il reste  intéressant et surtout largement plus élevé que celui des placements classiques, comme le livret A ou le  fonds euro en assurance vie .

En 2019, la plupart des SCPI de rendement  de rendement rapportaient  en moyenne 4,52 % à leurs porteurs de parts ;En 2020, ceux-ci devraient encore dépasser la barre des 4 % pour les meilleures d’entre elles, malgré la sinistrose ambiante !

 

Accessibilité

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Il est plus simple, au premier abord, pour le particulier, d’investir dans un appartement s’il a la  surface financière suffisante. Cependant grâce aux SCPI, un investisseur « lambda » pourra acquérir des parts d’un patrimoine de choix, inaccessible pour lui, s’il devait agir seul et ce pour un ticket d’entrée faible. Pour quelques milliers d’euros,  on peut désormais acquérir une fraction d’un patrimoine Haussmannien Parisien ou des bureaux en plein centre de Berlin .

 

Diversification

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Selon la stratégie propre à la société de gestion, vous détiendrez des parts dans différentes zones géographiques et dans plusieurs classes d’actifs ( bureaux, santé, commerces, etc.)

 

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Absence de gestion

 

En achetant des parts de SCPI, vous déléguez la gestion du parc immobilier à un professionnel : le gérant de la société. C'est lui qui détermine la stratégie d'investissement, sélectionne les biens à acheter, qui met en place les travaux nécessaires, etc...Bref, la SCPI est un placement "clef en main", à privilégier si vous n'avez ni le temps, ni l'envie de gérer vous même un patrimoine dans la pierre. 

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Mutualisation du risque

 

Le patrimoine des SCPI est bien plus large que celui que vous pourriez vous constituer seul. Les risques (vacance locative, impayés de loyers, sinistres graves,etc ...) sont mutualisés sur plusieurs immeubles. En cas de problème sur un immeuble, le rendement de la SCPI baissera sans doute un peu mais ne s'effondrera pas !

Afin de prévenir encore davantage ces risques, vous pourrez investir sur plusieurs SCPI  qui auront des stratégies d'investissement  différentes !

 

In fine, un placement en SCPI s’avère un élément incontournable dans la construction d’un patrimoine pérenne et équilibré.

 

Rapprochez vous de votre conseiller en gestion de patrimoine qui vous orientera vers les plus belle pépites du secteur.