INVESTIR EN LMNP

Un contexte favorable pour le LMNP

 

Le statut de loueur en meublé professionnel ( LMNP) ne date pas d'hier. Créé à l'orée des années 50, il a a été longtemps l'apanage d' investisseurs avertis. Plus récemment, ce système s'est démocratisé  pour remporter les suffrages d'une nouvelle catégorie d'investisseurs.

 

En effet, sous l'impulsion de  deux facteurs cumulatifs que sont  la baisse historique des taux de crédits immobiliers et l'inflation fiscale galopante, les épargnants, ont redécouverts avec bonheur, le charme discret de la location meublée et de sa fiscalité attractive.

 

Le statut de loueur en meublé non professionnel est à ce jour un formidable levier de défiscalisationimmobilière pour préparer de manière optimale sa retraite. Les avantages sont pléthoriques.

 

Ainsi il est tout à fait envisageable de  combiner la récupération de la TVA de son acquisition ( dans le neuf)  en passant par la gestion locative «clé en main» déléguée à un professionnel, tout en bénéficiant d'une exonération fiscale pleine et entière.

 

Analysons ensemble cette «niche» fiscale parfois, encore méconnue.

 

Le principe de la location meublée non professionnelle

 

L'un des ressorts du retour en grâce de la location meublée, ces dernières années,  réside dans sa simplicité intrinsèque. En effet, Il vous suffit d'acquérir un bien,  le meubler et de le mettre en location !

 

Notons toutefois que la notion d'ameublement doit s'apprécier avec sérieux et que le logement se doit d'offrir un confort optimal à son occupant. Et ce sous peine de requalification en cas de litige.

 

Gardez à l'esprit qu'une location meublée se doit d'être décente. Pour faire simple, Il est coutume  de vulgariser cette nécessité par le fait que vous pourriez sans problème y loger votre enfant.

 

Enfin Pour vous aider à ne  commettre aucune négligence sur ce point essentiel, Un décret du 1er septembre 2015 dresse la liste des éléments mobiliers obligatoires à installer dans le logement..

 

LMNP et résidences de services

 

Toutefois, pour pallier  les risques de l'investissement solitaire dans l'ancien  il existe des solutions clés en main via les résidences de service. Il s'agit principalement de déléguer  la gestion de votre acquisition à un professionnel via la rédaction d'un bail commercial au long cours.

Les résidences de services sont, dans leur écrasante majorité, des immeubles neufs meublés et équipés. Le modèle peut, bien entendu, varier mais ces résidences spécialisées bénéficient la plupart du temps de parties communes en fonction de leur nature : selon qu'elles sont destinées à  des  étudiants, des  hommes d'affaires, des touristes ou des personnes âgées.

Dès lors, acquérir un bien dans une résidence de service permet de récupérer la TVA sur le coût global de l’acquisition. Sous réserve que la résidence de services fournisse au moins trois des quatre services suivants : accueil, linge, ménage et/ou petit-déjeuner.

Le point sur la fiscalité du LMNP

 

Petit rappel sémantique : L'article 155 IV du CGI dispose que le statut s’applique à toute personne physique  louant un bien meublé, et dont les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros par an OU 50 % de ses revenus globaux.

 

Le LMNP ne doit donc pas devenir la source principale de revenus du propriétaire-bailleur. Si un tel cas se présentait , il faudrait opter pour le régime du loueur en meublé professionnel.

 

Avec « l'acquisition » du statut de loueur en meublé, vos recettes seront désormais sous la houlette des  Bénéficies Industriels et Commerciaux ( BIC). Premier levier, et non des moindres, pour échapper à la fiscalité parfois confiscatoire de revenus fonciers classiques de la location nue.

 

Jusqu'à 32 100 € de recettes maximum, le régime fiscal sera celui du micro-BIC. Ce régime offrira de facto d'un abattement forfaitaire de 50% sur les bénéfices, d' une comptabilité réduite à sa plus simple expression tout en offrant ( comme vu plus haut)   une exonération de la TVA ! Au delà de 32 100 €  il sera imposable au régime du réel simplifié.

 

Attention toutefois, en cas de déficit résiduel , celui-ci ne sera imputable que sur les revenus BIC non professionnels et de même nature, . Le déficit, ainsi constaté, pourra être reporté  sur les dix exercices suivants. Il comprendra notamment, s'il y a lieu,  les frais acquisition, les intérêts d'emprunt, l'amortissement, les charges de l'immeuble, les taxes foncières et les dépenses d'entretien.

 

Focus sur l'amortissement en LMNP

 

L'un des intérêts majeurs du mécanisme  réside dans le fait de pouvoir amortir son bien au fil de l'eau grâce à un système  relevant de la fiction fiscale et des subtilités comptables !  Mis à part le terrain ou est sis l'immeuble, l'amortissement comptable s’exerce à la fois sur l'immobilier et le mobilier. Respectivement d'une durée s'écoulant entre 15 et  25 ans pour la partie immobilière et d' une période de 5 à 7 ans pour l'ensemble mobilier.

Derrière cette dépréciation théorique du bien , l’objectif est bien entendu de déduire des recettes en provenance du bien meublé un pourcentage d’amortissement.  A ce stade le concours d'un expert-comptable s’avérera judicieux , tant les méandres de la comptabilité recèle de facéties plus obscures les une que les autres... pour le contribuable lambda.

la base imposable sera donc  considérablement réduite par rapport aux des revenus fonciers traditionnels. Elle sera, parfois même, effacée pendant plus de 10 ans ! Du moins si vous couplez les bienfaits de l'amortissement avec le passif généré par les intérêts d'un crédit immobilier ! Ainsi vous pourrez vous affranchir non seulement de l'impôt mais aussi des prélèvements sociaux de 17,2%.

 

La vente du bien meublé

Notons qu'à terme, en cas de revente du bien, le loueur en meublé non professionnel sera taxé comme un particulier « ordinaire »qui vend son immeuble. Il bénéficiera ainsi sur sa plus-value immobilière d’une exonération progressive d’impôt à partir de la 6ème année et des prélèvements sociaux,.Ceci sans que les amortissements déduits soient pris en compte.

 

Les autres avantages du LMNP

 

C'est désormais chose certaine, à défaut d'être gravée dans le marbre : les avantages à louer un appartement meublé sont réels : outre une  fiscalité plus attractive, comme abordée en supra, les  revenus perçus seront souvent supérieurs à une location nue classique. Vous pourrez aisément demander une loyer mensuel 10 à 20% plus élevé pour un meublé que pour un logement nu pour un même emplacement.Ce qui induira de facto une meilleure rentabilité de votre investissement.

De plus , malgré la loi loi ALUR de mars 2014, qui durcit quelque peu le dispositif, louer en meublé garantit une plus grande liberté pour le propriétaire d'un bien locatif. La durée du bail est généralement ramenée à un an ( 9 mois pour les étudiants) renouvelable par tacite reconduction.

 

Le LMNP, un statut encore attrayant en 2020 !

Vous l'aurez compris, louer en meublé mérite vraiment le détour pour développer son patrimoine et percevoir des revenus avec une fiscalité adoucie!

Certes, la location meublée implique généralement des changements de locataires plus fréquents et un investissement mobilier conséquent, mais elle présente des avantages non négligeables qui la rende plus attractive qu'une location nue.

Malgré quelques  contraintes relativement (faciles à gérer) elle reste sans aucun doute la meilleure solution  si vous souhaitez investir dans un bien immobilier locatif. De plus, en investissant dans une résidence de services via votre conseiller en gestion de patrimoine, vous pourrez vous extraire complètement des contraintes de gestion de votre bien sur une longue période.

Enfin sachez qu'un propriétaire bailleur n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Il pourra donc aisément cumuler plusieurs biens en meublé.

 

Nouveauté 2020 : Le seuil de passage entre le régime micro bic et le régime Réel Simplifié est passé de 70 000 € à 72 600 € annuels au 01/01/2020.