MONUMENTS HISTORIQUES
Principe de la loi Monuments Historiques 2020
La loi sur les Monuments Historiques existe depuis plus de cent ans (1913). Depuis l’origine , les dispositions de la loi ont donné l’avantage pour les propriétaires d’un bien classé Monument Historique de déduire de leur revenu annuel le montant du déficit généré par le bien classé dans cette catégorie, ceci, sans réelle limite ! Quelques années plus tard, ce dispositif a été étendu aux biens inscrits à l’Inventaire des Monuments Historiques.
Afin de bénéficier de cette fiscalité avantageuse, le propriétaire se doit d’ acquérir un bien classé et procéder par la suite à des travaux de réhabilitation et de rénovation sous la houlette de l’Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). Dans le domaine des monuments historiques, aucune initiative personnelle de rénovation ne peut être entreprise sans son accord.
Aucune obligation légale concernant la durée de location n’existe. Le bien doit seulement être loué. En revanche le propriétaire doit garder son bien au moins 15 ans.
Rappelons enfin que le statut M.H est attaché au bien et non à l’opération.C’est la seule loi à ce jour qui permette cela. En effet si un investisseur achète un bien en 2015 dans un immeuble classé M.H., il pourra s’en déposséder en 2030. In fine,Les mêmes prérogatives de défiscalisation iront à au propriétaire suivant.
La loi Monuments historiques 2020, pour qui ?
En 2020, le dispositif s'adresse particulièrement aux investisseurs les plus aisés et donc fortement imposés. Il est donc préférable de se situer les tranches à 41% ou 45%. Les investisseurs peuvent investir seuls, en couple, et/ou via le véhicule d’investissement que sont les SCPI.
Les logements concernés
Le bien doit faire partie de l'une des catégories suivantes :
• Immeubles ayant été classés aux Monuments Historiques ou à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ;
• Immeubles de patrimoine national bénéficiant d'un label conféré par la Fondation du Patrimoine si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
• Immeubles patrimoniaux français, reconnus comme "historiques" ou "d'intérêt artistique particulier" par le Ministère des Finances. Ces bâtiments doivent par ailleurs être ouverts au public.
Avantages fiscaux de la loi sur les Monuments Historiques
La loi de défiscalisation des MH est une loi qui permet de déduire sans plafond les travaux du revenu global de l'investisseur.Ici s’entend, l’ensemble des travaux de restauration du bien immobilier et les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition.
Ce dispositif permet donc à l’investisseur de bénéficier de nombreux avantages comme l’absence d’engagement de location, l’absence de plafond de ressources du locataire, l’absence de plafond de loyers ainsi que l’absence de plafond d’économies d’impôts (le plafond des niches fiscales en monuments historiques ne s’applique pas), comme abordé dans le paragraphe précédent.
En outre, Si l’immeuble procure des revenus normalement soumis à taxation et qu’il n’est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières sera imputée sur les revenus fonciers.
A cela, s’ajoute l’avantage que le déficit foncier induit par par les travaux de rénovation est imputable sur le revenu global sans limitation de montant, ni restriction relative aux intérêts d’emprunt. S’il y a excédent éventuel, ce dernier constituera un déficit reportable sur le revenu global des années suivantes pendant 6 ans.
Important : en cas d’inscription ou de déclassement partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier, les avantages fiscaux de ce dispositif ne concerneront que les parties classées ou inscrites.
L ’I.F.I et les monuments historiques
Les biens MH ne sont pas exonérés d’impôt sur la fortune immobilière. Les monuments historiques rentrent bien dans l’assiette taxable de l’ I.F.I et à ce titre doivent être déclarés au fisc.
Cependant l’administration fiscale a une appréciation libérale pour l’ évaluation d’un bien en MH et reconnaît les contraintes résultant des spécificités des travaux, dont les montants sont souvent importants et subissant certaines contraintes comme la nécessité d’ouvrir ce bien au public.
Monuments Historiques et exonération de droits de donation ou de succession
« Les immeubles classés ou inscrits sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique » peuvent bénéficier, sous certaines conditions d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit.
L’exonération s’applique que ce soit à titre gratuit entre dans le cadre d’une donation ou ou lors d’une succession. Bien entendu, seuls les biens visés par la convention bénéficieront de l’exonération.
Les conditions de la loi Monuments Historiques
Pour bénéficier du régime applicable aux propriétaires de monuments historiques il faut s’engager à conserver la propriété de l’immeuble pendant 15 années, au moins, à compter de son acquisition. Cet engagement de conservation s’applique aux propriétaires des monuments détenus directement ou via une S.C.P.I, que ce soit en pleine propriété ou non.
Cas pratique
Exemple de défiscalisation avec la loi Monuments Historiques
Johann Le QUERE est un particulier investisseur disposant de revenus confortables . Son taux marginal d’imposition est de 45%. Il décide d’investir dans un bel appartement pouvant rentrer dans le cadre de la loi « Monuments historiques ». Ce bien est valorisé à 300 000 €.
Les travaux de rénovation en 2018 sont estimés à 100 000 € et identiques en 2019.
Grâce au dispositif des monuments historiques, l'avantage fiscal s’élève donc à 90 000 € . In fine, Johann réalisera une économie de 30% de son investissement initial sur les deux premiers exercices, soit 45 000 € en 2019 et 45 000 € en 2020.
Par ailleurs, si Johann perçoit des revenus fonciers positifs, il aura également droit à une réduction supplémentaire de correspondant à la CSG, et ce sur le montant global des travaux !
CONCLUSION ET AVIS
Investir dans les monuments historiques peut être une solution pertinente pour optimiser sa fiscalité en 2020. En effet, ce dispositif permet aux contribuables les plus aisés de réaliser un investissement dans très rentable tout en se constituant un patrimoine immobilier d’exception.
Toutefois investir en MH, reste au préalable un investissement immobilier. Comme tout investissement immobilier, il faudra donc étudier scrupuleusement l’emplacement du bien et son potentiel de rentabilité à long terme, a l’instar un investissement classique.
Par ailleurs, Les immeubles visés par la loi sont assez rares et nécessitent un montage particulier et rigoureux. La qualité de l’opérateur est extrêmement importante. Les règles administratives doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal. Votre conseiller en gestion de patrimoine vous conseillera parfois d’opter pour les S.C.P.I MH pour éviter ces contraintes et déléguer ainsi des tâches, parfois fastidieuses.
Nous l’avons vu, le législateur offre un dispositif fiscal extrêmement incitatif compte tenu du niveau de défiscalisation pouvant être sans limite ! La défiscalisation commence dès le début des travaux et se base sur les travaux effectués chaque année. Il ne faut donc pas hésiter à les étaler sur quelques exercices !
Ainsi, Le dispositif MH s’adresse aux investisseurs qui recherchent à la fois à diminuer leurs impôts et qui souhaitent se constituer un patrimoine de prestige.
Enfin, notons que la troisième loi de finances rectificative pour 2020 améliore le régime des monuments historiques. Le texte adopté mi-2020 élargit le dispositif aux immeubles non visibles de la voie publique que les propriétaires s'engagent à rendre accessibles au public. La loi élargit également le périmètre géographique du label de la Fondation du patrimoine en l'étendant aux immeubles situés dans les zones rurales, bourgs et petites villes de moins de 20.000 habitants !