La nue-propriété : un dispositif défiscalisant
La nue-propriété résulte du démembrement de propriété. Ce mécanisme juridique consiste à séparer la pleine propriété en trois droits distincts : la nue-propriété (droit de disposer du bien ou abusus), l'usufruit (droit de l'utiliser ou usus) et le fructus. En investissant en nue-propriété, il est donc possible d’obtenir une décote substantielle sur le prix d’acquisition d’un bien immobilier tout en échappant à certains impôts comme la taxe foncière et l’impôt sur la fortune.
Le principe du démembrement de propriété
En démembrement de propriété, les droits sont exercés par deux personnes distinctes . On rencontre parfois cette situation dans le cadre du règlement d’une succession , lorsque le conjoint survivant, qui a eu des enfants avec le de cujus , décide de faire jouer son droit à l'usufruit sur les biens. La nue-propriété est alors dévolue aux enfants, jusqu'au décès du second conjoint
En outre, des situations de démembrement de propriété peuvent être mis en œuvre par le propriétaire d'un bien qui souhaite séparer l'usufruit de la nue-propriété, pour ne céder ou ne transmettre que cette dernière.
Cela permet d'optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine en l'anticipant. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété. Au décès du donateur, l'enfant nu-propriétaire deviendra pleinement propriétaire en ne payant aucun impôt.
Par ailleurs, l’usufruitier selon la loi, a le pouvoir d'effectuer tous les actes d'administration liés à la gestion courante d'un patrimoine. Il pourra résider dans le logement ou le louer pour percevoir les loyers. Il devra, en contrepartie de son droit d’usufruit, assurer les réparations d'entretien. A contrario le nu-propriétaire devra prendre en charge les grosses réparations.
Dans tous les cas, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont liés pendant toute la durée du démembrement : l'accord des deux sera nécessaire pour céder la pleine propriété du bien.
Les avantages du démembrement de propriété
Le nu-propriétaire bénéficie d'un prix d'achat avec une décote d’environ 40 % par rapport à un bien acquis en pleine propriété et ce, en contrepartie de la privation de l'usage du bien. De plus, Il sera exonéré de la taxe foncière, qui elle restera due par l’usufruitier.
La nue-propriété présente également des atouts indéniables en termes de fiscalité et de rendement.
En effet, Pendant la durée du démembrement de propriété, le nu-propriétaire, n’a pas de revenus fonciers à déclarer car il n’en perçoit aucun. Cependant les intérêts du prêt contracté, éventuellement pour l’achat du bien, resteront déductibles des autres revenus fonciers.
Le nu-propriétaire échappe à l’impôt sur la fortune immobilière.
Par ailleurs la donation en nue propriété est un mécanisme de plus en plus répandu . En effet, en donnant la la nue-propriété d’une maison à un enfant les droits de donation seront basés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.Ainsi au décès du parent usufruitier , l’ enfant deviendra propriétaire du bien à part entière sans droits supplémentaires à régler.
Les différentes types d'investissements possibles en nu-propriété
L'achat d'un bien en viager est une illustration de l'achat en nue-propriété. En vendant la nue-propriété de son appartement, une personne âgée peut continuer d'y vivre tout en percevant une rente mensuelle. De son côté, l'acquéreur ne deviendra pleinement propriétaire qu'au décès de l'occupant. Mais il aura bénéficié d'un prix d'acquisition moins élevé.
Le démembrement de propriété a également inspiré l'usufruit locatif social (ULS). Des acteurs spécialisés achètent un immeuble, ancien ou neuf, situé en zone tendue. Ils en cèdent ensuite l'usufruit en bloc à un bailleur social et vendent par ailleurs les murs des logements à des investisseurs privés à un prix décoté.
Pendant la durée du démembrement (entre 15 et 20 ans), c'est le bailleur social, en sa qualité d'usufruitier, qui se charge de louer les appartements, ce qui épargne aux nus-propriétaires tout souci de gestion locative. A l'issue du démembrement, ces derniers deviennent propriétaires à part entière du logement sans frais, ni taxation supplémentaire.
A noter : ce type de montage peut aussi être réalisé sous la forme d'un achat de parts de SCPI spécialisées dans l'acquisition de la nue-propriété de lots résidentiels sociaux.
Cas pratique
Arnaud et Audrey investissent dans un T2 dans les Yvelines. Il sont déjà propriétaires de 2 appartements actuellement loués.
Le prix d’achat de la nue-propriété est de 100 000 € (60 % de la pleine propriété). Le couple obtient un crédit sur 15 ans (soit la durée du démembrement), à un taux fixe de 1,5 %.
Pendant cette période, ils ne toucheront pas de loyers car ils sont nu-propriétaires.
Dans cette configuration leur effort d’épargne se porte à environ 630 € par mois . Le couple , à l’aise financièrement car disposant de bons revenus épargnent ainsi pour leur retraite sans les contraintes de l’investissement locatif en direct ou de pleine propriété.
A terme Arnaud et Audrey deviendront pleinement propriétaires de l’appartement. Dans l’hypothèse d’une inflation de 1,5 %, la valeur estimée du bien lors de la récupération de la pleine propriété sera de 206 000 euros environ . Ils auront donc fait un gain supérieur à 80 000 € par rapport au coût initial de l’acquisition, déduction faite du coût global du crédit.
Focus sur les SCPI de démembrement
Les parts de SCPI ( sociétés civiles de placement immobilier) peuvent être , elles-aussi, démembrées. Le démembrement en SCPI se fait la plupart du temps sur une durée supérieure à 10 ans et reprend les principes du démembrement dans l’immobilier tangible.
Ainsi pour un démembrement sur 10 ans la nue propriété représentera entre 65% et 70% du prix de la part.
Comme vu plus haut dans les principes de la nu-propriété, Le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus générés par la SCPI durant la période du démembrement.
À la fin de cette période, le nu-propriétaire récupérera automatiquement l’usufruit. Il sera donc devenu pleinement propriétaire des parts de la SCPI. Il en disposera donc comme bon lui semble, soit en continuant à percevoir les dividendes distribués par la société de gestion, soit en les cédant.
La fiscalité du démembrement SCPI
La fiscalité des SCPI en démembrement suit celle qui est appliquée pour les nues-propriétaires et celle pour les usufruitiers. Pour l’usufruitier elle sera donc imposé selon son barème d’imposition plus les les prélèvements sociaux (17,2%). Ainsi qu’à l’IFI. Le nu-propriétaire, lui n’est tenu à aucune déclaration.
Exemple
Sihem et Jean-pierre souscrivent pour 190 000 € de parts en nue-propriété d’une SCPI commercialisée par une société de gestion de renom à Paris.
L’usufruit temporaire étant acquis pour une durée fixée à 10 ans par la Société de gestion IMMOMAX.
Le couple ne touche pas de revenus sur ce placement pendant 10 ans.
La société de gestion IMMOMAX sera donc usufruitier temporaire.
Pendant la période de démembrement, Sihem et Jean-Pierre détiennent des parts de SCPI sans être imposés sur les revenus générés.
A terme,ils auront la jouissance complète des parts La pleine propriété sera pleinement reconstituée. Sihem et Jean-Pierre bénéficieront donc de l’ensemble des revenus fonciers générés par ces parts pour leur retraite.
La valorisation de la nue-propriété est fixée à 65 % du prix de la part.
Valeur de la nue-propriété = 190 000 €
Valeur totale des parts de SCPI au bout de 10 ans 295 000 €
Investissement initial : 190 000 €
Revenus annuels générés après remembrement (avant taxes et impôts) : 11 5000 € (taux de rendement locatif estimé, après remembrement, de 4%)