CENSI-BOUVARD

La loi Bouvard ou dispositif Censi-Bouvard est un mécanisme d'investissement locatif crée en 2012 qui permet d'obtenir une réduction d'impôt . A l’origine L’amendement Censi-Bouvard,  visait à donner aux loueurs de biens meublés non-professionnels (LMNP) des avantages proches du dispositif scellier ( aujourd’hui remplacé par la loi pinel ). Le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Il permet d'investir, en échange de remises fiscales, dans des résidences de services meublées à destination des étudiants et des personnes âgées. Il permet donc de réduire son impôt jusqu’à 33 000 euros sur 9 ans, soit jusqu’à 11% de la valeur du bien HT, de récupérer en plus la TVA de 20 %, sous certaines conditions, et surtout de sécuriser vos loyers pendant 11 ans, que votre logement soit occupé ou non !

Caractéristiques du logement

 

Le logement doit être :

  • une résidence avec services pour étudiants (résidences étudiantes).

  • un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées

  • un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien

  • un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées

  • une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité" ou l'autorisation pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile

En outre et selon le le Code général des Impôts, il doit nécessairement s’agir d’une résidence qui comporte au moins trois services parmi lesquels on doit retrouver :

  • l’accueil,

  • le petit déjeuner

  • la blanchisserie.

  • l’entretien des locaux,

 

Le bien acquis doit impérativement être neuf ou en VEFA ( vente en l’état futur d’achèvement) . Par ailleurs, il est possible d’acquérir le statut dans l’ancien sous réserve d’une importante réhabilitation des locaux.

 

Sécurité locative et loi Censi-Bouvard 

 

Lorsqu’on investit dans un bien immobilier en dispositif Censi-Bouvard, vous devrez signer un bail commercial avec le gestionnaire d’une résidence de services . Vous lui déléguerez  la gestion du bien acheté pendant toute la durée de votre bail (9 ans minimum, renouvelable). In fine, Le gestionnaire s’occupera de la recherche des locataires, de l’encaissement des loyers est des éventuelles réparations … vous ne vous occuperez de rien !

A cela s’ajoute une sécurité locative confortable. En effet, c’est le gestionnaire qui sera en charge du recouvrement des loyers chaque mois pendant  9 ans ;que votre logement soit occupé ou non. Les loyers perçus sont  contractuels au bail commercial. Exit les risques d’impayés en Censi-Bouvard.

 

Les conditions à respecter en Censi-Bouvard

 

L'investissement doit être réalisé par un contribuable personne physique, et non via une personne morale.

L’activité doit être exercée à titre non professionnel. En effet, Seuls les contribuables ayant la qualité de loueur en meublé non professionnel ( LMNP)  peuvent bénéficier de la réduction d'impôt. Les bénéficiaires du statut  LMP ( loueur en meublé professionnel) sont exclus du dispositif.

Par ailleurs, Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ( BIC)  pendant toute la durée de l'engagement de location.

Rappelons que le locataire, quand à lui signera un bail  de 9 ans minimum avec le gestionnaire de la résidence. C’est ce gestionnaire qui se chargera de trouver le locataire de  logement lorsque vous investissez en  Censi-Bouvard. ( Comme vu plus haut)

Le bien ne doit pas être occupé par le propriétaire ou un membre de sa famille

Fiscalité du censi-bouvard

 

La réduction d'impôt offerte à l’investisseur est égale à 11 % hors taxe du prix d'acquisition sur 9 ans, limitée à 300 000 euros d'investissement par an. Notons toutefois que ce montant  est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Contrairement au régime de la loi MALRAUX, qui lui y échappe ! En revanche, si la réduction d’impôt excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, dans la limite de 6 ans.

Le Censi-Bouvard,vous permet de récupérer  la TVA  quand vous investissez en résidence de services. De plus,  vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le montant hors taxe de votre investissement. Ces avantages ne sont pas liés  à une quelconque situation géographique ou soumis à des conditions de plafonnement de loyer, comme cela peut l’être dans d’autres dispositifs fiscaux.

Pour récupérer la TVA sur le bien acquis, vous devrez en faire la demande expresse au service des impôts. Vous devrez, en outre, vous inscrire en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) auprès du Service des Impôts des Entreprises. La récupération de la TVA aura lieu, en général, 6 mois après la mise en fonctionnement de la résidence de services. 

Néanmoins il faut souligner que la réduction fiscale offerte est incompatible avec une approche d’optimisation fiscale à long terme. Certes il est possible pour l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % sur 9 ans mais il lui est impossible de déduire les annuités d’amortissements de l’immeuble sur les loyers.

Ainsi, le statut LMNP permet aux propriétaires de logements Censi-Bouvard de déclarer les revenus locatifs au régime micro-BIC en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant.

Les obligations du propriétaire en Censi-Bouvard

 

Les avantages fiscaux d'un investissement en Censi-Bouvard sont importants. Cependant, les obligations peuvent être également contraignantes sur le long terme. En effet vous  devrez louer votre bien en meublé sans interruption pendant au minimum 9 ans à l'exploitant de la résidence de services. La rupture de l'engagement de location avant 9 ans entraînera de facto la reprise du boni fiscal, sauf graves difficultés comme l’invalidité, licenciement ou le décès.

Cas pratique censi-Bouvard

 

Prenons l’hypothèse de l’achat, dans une résidence de service à Marseille, d’un logement de 35 mètres carrés.. Le prix d'acquisition avec les meubles est de 300.000 € .Le loyer à percevoir est de 750 € par mois. Le montant de la TVA (20 %) récupérable sera donc de  50.000 € ( récupérable dans les 6 mois de la mise en service de la résidence).

La réduction d'impôt est calculée sur le montant hors taxe, soit 250.000 €. La réduction fiscale sur la période obligatoire de location sera donc de 27.500 € sur 9 années, soit 3.055 € par an.

Votre réel effort d’investissement portera donc sur  222.500 € versus 300.000 €.

Le rendement de l’ investissement ressortira aux alentours de 4% par an.

De plus La réduction d'impôt rentrera dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 € maximum par an. Outre la récupération de la TVA payée  lors de  acquisition vous devrez, en contrepartie de cette aubaine, conserver le bien pendant 20 ans a minima.

Le censi bouvard et le crédit

Pour financer un bien immobilier en Censi-Bouvard, il est conseillé de faire une demande de prêt immobilier. Sachez que Les banques sont globalement intéressées par ces projets de défiscalisation . En effet investir en Censi bouvard rassure les établissements financiers par le fait que l’investisseur percevra des revenus locatifs pendant une longue période, de manière quasi-certaine: ceux-ci étant perçus par le gestionnaire de l’établissement.

Le rendement ,l’avantage fiscal ainsi que la récupération de la TVA  étant  des  préalables admis de tous,  l’acceptation d’un dossier de financement sera plus aisé que pour un investissement classique.